未上市  

　頂新集團花37.4億元買下台北101大樓19.55％究竟有沒有買貴

？根據瑞士信貸證券評估，股價/淨值比（P/B值）約為1.6倍，扣

除公設後的每坪買進價格約63至72萬元，遠低於2008年第二季高

點時的每坪90萬元，因此，不能以「台北市商辦行情市場創高價

」來解讀。

　瑞士信貸證券中小型股分析師葉昌明指出，以101大樓目前的

虧損情況來看，頂新沒有買貴的理由，故應以「中性」來解讀對

整體產業的潛在效應，但長遠來看，頂新無疑是最大贏家。

　不過，摩根士丹利證券倒是看得很樂觀，因為從101大樓大股

東股權移轉角度來看，對商用不動產市場就是正面訊息，尤其是

在兩岸關係解禁過程中極具指標意義的101大樓。

　由於頂新集團仍有意收購其他民股股權，引發官股高度關切

，然摩根士丹利證券認為，以持股15％的金融重建基金（RTC）

為首的民股對於把持股賣掉應該很有興趣，尤其是RTC曾於2007

年以每股9.97元的價格出售持股、只是未能賣出，當然，這些最

後都得要政府點頭。

　摩根士丹利證券指出，信義計畫區商辦與住宅市場將率先受

惠於頂新入主101大樓的消息，之後也會一路向土地稀少的大台北

地區延伸，帶動目前10％的商辦空置率往下降。

　只是，頂新豪氣買下101大樓股權，帶給外界「商辦價格持續

上攀」的印象，根據瑞士信貸證券中小型股分析師葉昌明的評估

，頂新買入價格約為1.6倍的P/B值，若換算為每坪平均銷售價格

（ASP），其實是不能樂觀視之的。

　葉昌明表示，按頂新買入價格，每坪ASP約為54萬元，扣掉

公設後則為63至72萬元，與2007年第二季的每坪90萬元相比，明

顯有段落差，因此對商辦市場效應宜用「中立」視之，不過，頂

新之所以買得便宜，應與101大樓處於虧損狀態有關，去年仍虧損

達9.38億元，以今年第一季商辦空置率仍處於高檔來看，上半年

虧損情況應該不會好轉。

　葉昌明認為，可以肯定的是，頂新將是最後贏家，因為隱含

收益率約4％至5％，高於目前台北市3.5％至4.5％的平均值，因此

，仍看好台肥、華固、長虹、太子、宏普等資產營建族群。

<摘錄工商>