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框架太多 REITs熱不起來

　　REITs（不動產投資信託基金）曾被視為「小資族也能當商辦包租公」的熱門投資標的。據估算，國內REITs過去12個月累計殖利率，國泰一號、富邦二號、國泰二號與富邦一號都在2.5%以上，但與全球REITs、日本REITs殖利率近4%相較仍不夠亮麗，業者指出，國內的REITs的發展受法規不夠彈性，變成非常保守金融商品，確需要改變。
　　國泰一號REITs受益人發起受益人大會，希望改變受託機構土地銀行管理費收入的計算基礎，從總資產0.05%變成基金年度獲利1.2%，台灣金融市場原先頗被看好的固定收益商品國內REITs，可否因此有改善契機，備受關注。
　　國內REITs市場與國外蓬勃發展有落差，投信業者分析，美國REITs是走公司經營方式，經理人就是地產管理專家，可向銀行、私募基金借款做不動產開發收購，資產表現不佳也可立即處分，決策流程快速且具有效率，所有投資人都能分享獲利，所以能獲得較高的投資報酬率。
　　反觀台灣，REITs是用信託方式，受託機構為銀行信託部門，拿固定的管理費，通常不會任意調整租約，雖然這種作法可確保投資人有穩定殖利率，但不像國外REITs為獲得更高報酬率而積極操作，所以台灣的REITs交易冷清，無法獲得投資人青睞。
　　台灣REITs設計先天不良，關鍵在於「法規上沒有足夠彈性，發展遭到限制」，金融業者說。目前國內有七檔REITs，手上的物業就是那幾個標的、不太會變動，其中多數為閉鎖式，成立後沒有新資金進駐，雖然主管機關允許增資，但還要再經過主管機關審核，不像國外可以自由操作，具彈性與效率。
　　此外，投資人在REITs募集時可參與投資，等到募集完成後想再買進就不容易，必須有人賣出、才能買得到，流動性不足，也是導致國內REITs熱不起來的主因。
　　至於台灣REITs報酬率低於國外，其實與國內商辦租金長期偏低有關。
　　業者指出，國內REITs集中在商辦或百貨公司商場，主要收入來源是租金，但商辦要提高租金並不容易，百貨公司更因線上購屋興起，影響承租率與租金提價能力，未來仍有潛在風險。
　　以國泰一號為例，基金規模為139.3億元，信託標的為喜來登大飯店、西門大樓、中華大樓，近年來收益下滑，主要是中華大樓都更，承租人陸續退租所致，土銀強調，一旦中華大樓都更完成，約2022年，收益將可明顯回升。<摘錄經濟>

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