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買房產鑑價新制壽險業為難

　　保險業不動產投資自律規範將有新要求，為降低買貴或圖利疑慮，金管會將要求保險業須建置至少10家的不動產鑑價公司資料庫，以利交易價格合理、透明。
　　金管會昨（1）日與保險業舉行不動產投資自律規範草案研議會議，包括壽險公會、產險公會、國泰人壽、富邦人壽、南山人壽、中國人壽、富邦產險等均派代表出席。
　　據了解，會議針對不動產取得時點、免租金期間、年化租金收益率、鑑價制度等，取得多項共識；不過，備受矚目的鑑價公司資料庫方面，產險業對一次須有10家以上的公司資料庫入庫，叫苦連天。
　　保險公司買賣不動產，通常會找鑑價公司出具報告，一般通常會找兩家，保險局為了避免業者委託對象過於集中，在自律規範當中要求業者須建置資料庫。
　　入庫的鑑價公司，必須符合三項標準，包括不動產估價師須取得不動產估價協會的資格、服務的估價事務所或房仲公司必須成立至少5年，另外，估價師不能是受託保險公司的財報編制準則關係人。
　　業者指出，保險局希望一次建置至少10家，對買賣不動產頻繁的壽險業者而言，原非難事；不過，產險業投資不動產的金額不大，一次要求10家可能有困難，希望能降低數字。
　　至於不動產取得時點的認定，目前已有高度共識，將採簽約日或得標日進行認定；業者解釋，年化租金收益率可能隨時間演變而不同，假設簽約日計算的年化租金收益率為2.9%，到了過戶日變成2.7%，在採簽約日或得標日認定的保障下，可避免「違規取得」的窘境。
　　免租期方面，將按租賃契約的十分之一計算，但是累積免租期間最長不能超過一年。
　　以租賃期間20年為例，免租期最長還是一年，至於這一年要如何分配，由保險公司自行決定。
　　年化租金收益率部分，也將採一致的計算方式。分子的租金部分，將統一為「稅前」概念，以免公司賺錢須繳營所稅、虧損反而不必繳稅，導致賺錢公司的租金反而縮水的現象發生。
　　分母的不動產持有成本方面，同樣回歸會計原則，資產負債表上如何計算該項不動產的帳面價值，業者計算年化租金收益率時就比照辦理。<擷錄經濟>

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