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趙藤雄：房產到谷底可進場

遠雄集團董事長趙藤雄昨（19）日說，台灣房地產應該已到最谷底，現在進場可說沒風險。
他表示，台灣即將進入零利率時代，保險公司資金愈來愈多，已不知道放在哪裡好，呼籲主管機關對壽險公司投資不動產限制採取合理的應變措施，應與淨值脫勾。
趙藤雄是遠雄建設和遠雄人壽董事長，他昨天出席遠雄人壽「2009SAP成功卓越獎頒獎典禮」時強調，台灣是全世界房地產「痛苦指數」最低的地方，最近看屋人潮及成交率也已逐漸回升。以下是訪談紀要：:
問：遠雄人壽是否會參加新光人壽信義區A11大樓標案？
答：未來即將是零利率時代，A11底價訂100億元，每年提供業主新壽租金收入4億多元，換算投資報酬率有4%以上，且新壽租給新光三越百貨還有幾年時間，百貨應會繼續履約，得標者馬上就有收益，在當前微利環境下應值得投標。
如果政府儘快放寬壽險業不動產投資限制，遠雄人壽就有機會去標A11；否則也可考慮多方合作，例如與遠雄建設或我個人合作投資。
問：遠雄人壽去年淨值明顯減少，是否還能參加百億元不動產標案？
答：目前不行。最近壽險業者都建議主管機關修改根據現行單一不動產投資金額不得超過淨值30%、淨值為負數的壽險公司不得超過1億元的規定，不然壽險公司恐怕有一半都會面臨淨值過低而無法投資的問題。
壽險業進場應與淨值脫勾
因應不同環境應有不同的政策，淨值對壽險公司償債能力根本沒影響，台灣對壽險責任準備金已管得很嚴格，光是提列責任準備金來償還保戶權益就已足夠，金融海嘯對壽險業國外投資和股票投資都生很大衝擊，政府應有合理應變措施。
壽險公司購買房地產應與淨值脫勾，頂多跟保險公司資本適足率（RBC）結合，達到200%以上者就給多一點投資比率，例如可用資金的3%或5%；若未達200%者就給少一點。
台灣最好的投資就是房地產，且保險公司資金愈來愈多，也不能都放在銀行，否則會有利差損。
外資陸資投資政府該鬆綁
問：台灣房地產到谷底了嗎？
答: 我有估算過，近38年台灣房地產報酬率約47倍，同期間石油漲了約42倍，GDP成長41倍，股市低一點、約30多倍。因此怎麼看都是房地產投資報酬率最穩定，除了可有增值利益，還有基本租金收入。全世界任何投資都是以房地產最安全，報酬率最高、風險最低；存款風險雖然更低，但報酬率太少。
台灣房地產現在應是最谷底。台灣近十年房地產只漲了16.6%，相較歐美或香港、新加坡都漲了一、二倍，台灣房市相對穩定，也是全世界痛苦指數最低的地方。
目前台灣房地產痛苦指數為7（即以家庭總收入來衡量，七年就能買一棟房子），亞洲平均為12年、香港約20年、上海也要25、26年，所以從房地產角度來看，台灣是最快樂的國家。
美國房地產已趨回穩；中國大陸北京看屋人潮及成交情況已恢復到一年前水準。
政府應開放外資或陸資來台買屋，合理解決現有貸款或居住等多項限制。目前全世界都在設法引資或招商，只有台灣還沒開放外資投資房地產。
<摘錄經濟>

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